W pierwszej kolejności powinieneś ustalić cenę budżetową na zakup działki i budżet na budowę domu. Zastanów się jak chciałbyś, żeby Twój dom wyglądał. W tym celu sprawdź kilka gotowych projektów domów w internecie. Oszacuj wstępnie koszt jego wykonania. Firmy budowlane, które posiadają gotowe projekty domów bardzo chętnie złożą Ci ofertę cenową. Działki budowlane, które będziesz oglądał mogą mieć różne kształty. Sprawdź kilka alternatywnych projektów domów dla różnych działek, które będą Ci odpowiadały.
Lokalizacja działki budowlanej.
Nic nie jest tak ważne jak lokalizacja działki, która powinna wpisywać się w Twój styl życia… Błędem jest kupować działkę w miejscu gdzie nie podoba Ci się otoczenie, nawet jeśli jest bliżej centrum. Nie będziesz przecież dobrze się czuł mieszkając na osiedlu z lat siedemdziesiątych jeśli zależy Ci na sąsiedztwie młodych rodzin z małymi dziećmi. Jeżeli nie wiesz w jakiej okolicy zamieszkać, lub nie masz czasu za każdym razem sprawdzać okolicy pomocnym narzędziem do weryfikacji jest google street view, który zasięgiem obejmuje praktycznie całą Polskę. Używając tego narzędzia możesz w miarę dokładnie sprawdzić czy położenie działki i okolica spełnia Twoje oczekiwania.
Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki budowlanej?
Dostępność działki.Czy jest bezpieczne dojście do drogi publicznej? Jak daleko jest do sklepów, przystanków autobusowych, przedszkola itp.
Media. Gdzie znajdują się media do przyłączenia? Ich koszt może wynieść od 10 tys. do nawet 40 tys. jeżeli np. wodociąg , lub kolektor kanalizacyjny jest daleko. Może również okazać się że nie ma mediów w pobliżu i należy stosować inne droższe rozwiązania.
Sąsiedztwo. Nie warto mieszkać bezpośrednim sąsiedztwie np. warsztatów samochodowych, dużych sklepów, torów kolejowych i różnego rodzaju zakładów przemysłowych. Warto również porozmawiać ze swoimi potencjalnymi sąsiadami.
Kształt działki. Najkorzystniejsze są działki o kształcie zbliżonym do kwadratu.
Kierunki świata. Nie jest zalecane by działka pod dom energooszczędny miała wjazd od strony południowej. Obecne trendy kierują nas w stronę budownictwa energooszczędnego. W domach energooszczędnych korzystne jest jeśli największa połać dachu jest ustawiona w kierunku południowym. Umożliwi to montaż ogniw fotowoltaicznych i kolektorów słonecznych. Korzystne jest również jeżeli największe przeszklenia w domu są od strony południowej. W budownictwie jednorodzinnym najczęściej wyjście na taras z tyłu działki ma największe przeszklenie.
Topografia działki. Jeżeli działka jest położona na nierównym terenie (np. działka jest położona poniżej od poziomu drogi dojazdowej, sąsiedniej działki itp.) to może okazać się że będziesz nawieźć nawieźć na działkę ziemię. Przykładowo jeśli masz działkę 1000 m2 i musisz równomiernie podnieść teren o 50 cm to potrzebujesz nawieźć i rozprowadzić koparko – ładowarką około 500 m3 ziemi (koszt około 15 000 zł).
Warunki gruntowe. Jeżeli grunt na działce okaże się niestabilny, lub jest wysoki stan wód gruntowych to koszty posadowienia budynku wzrosną. Dlatego warto to sprawdzić przed kupnem działki wykonując badania geotechniczne, lub pytając sąsiadów. Przykładowo jeżeli poziom wody gruntowej na Twojej działce jest powyżej poziomu posadowienia fundamentów to będziesz musiał wykonać studnie odwadniające (koszt od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych)
Roślinność i zadrzewienie. W myśl nowych przepisów wycinka drzew na działce budowlanej nie podlega opłatom. Czasem wymagane jest jedynie zgłoszenie dla dużych drzew; np. Jeśli obwód klonu przekracza 80 cm mierzone na poziomie 5 cm od gruntu.
Stan prawny działki. W Sądzie Rejonowym Wydział Ksiąg Wieczystych złóż wniosek o wypis dla działki, którą jesteś zainteresowany. W dziale IV wypisu sprawdź czy nieruchomość nie jest obciążona np. Kredytem, lub służebnością terenu.
Status działki. Zapoznaj się z planem zagospodarowania przestrzennego dla działki, która Cię interesuje. Większość planów jest dostępna w internecie… W przypadku braku planu zagospodarowania zapytaj właściciela czy posiada decyzję o warunkach zabudowy. Dokumenty te określają jakie jest przeznaczenie działki ( zabudowa jednorodzinna, szeregowa, wielorodzinna, przemysłowa itp.); określają granice zabudowy; maksymalną powierzchnię domu; plany budowy dróg i innych obiektów itp. W przypadku braku warunków zabudowy należy o nie wystąpić w urzędzie gminy.
Cena. Jak negocjować działki budowlane?
Postaraj się lepiej poznać osobę od której chciałbyś kupić działkę, daj się polubić sprzedającemu. Możesz to porównać do złożenia propozycji małżeństwa. Jeżeli chłopak pozna dziewczynę i tego samego dnia poprosi ją o rękę, ta z pewnością mu odmówi. Ale już po kilku miesiącach wspólnych wyjść na randkę jest szansa, że powie tak. W tranzakcjach kupno – sprzedaż również bardzo istotne są dobre relacje. Opowiedz właścicielowi działki kim jesteś, jakie masz plany, umów się na rozmowę w sprawie działki np. w restauracji… Ja przy kupnie własnej działki umówiłem się na spotkanie przy fontannie na starym rynku w Poznaniu 😉
Jeżeli uda Ci się zrobić dobre wrażenie na właścicielu, to jest szansa że chętniej Ci sprzeda działkę po cenie odpowiadającej Tobie.
Przygotuj listę wad. Np. Działki budowlane z wjazdem od południa, brak dobrej drogi dojazdowej, mało korzystne warunki zabudowy itp.
Przygotuj listę innych działek dostępnych w okolicy, które mają korzystniejszą cenę. Dobrze by było poznać wartości rzeczywistych transakcji kupna dokonanych w ostatnich miesiącach w interesującej Cię okolicy. Popytaj wśród znajomych, osób mieszkających w okolicy jakiej wartości były działki budowlane.
Wsłuchaj potrzeb drugiej strony. Możesz w ten sposób uzyskać wiele cennych informacji.
Strategia negocjacyjna: Niestety nie ma złotej reguły na negocjacje w sprawie zakupu działki. Istotne by dobrze poznać właściciela, aby wyczuć na co można sobie pozwolić w negocjacjach. Poniżej kilka zasad, które warto zastosować:
Przedstaw właścicielowi listę wad działki i cen kupna innych działek w okolicy. Pomoże to stworzyć Tobie silniejszą pozycję negocjacyjną.
Poczekaj na właściciela by pierwszy zaproponował cenę zakupu. Być może właściciel zaproponuje cenę odpowiadającą Tobie bez szczególnych negocjacji.
Pierwsze poważne ustępstwa cenowe powinny wyjść ze strony właściciela. Zmieniaj cenę powoli z coraz większym trudem.
Postaraj się prowadzić negocjacje na zakup dwóch-trzech działek jednocześnie. Jeżeli upatrzyłeś dla siebie tylko jedną działkę i inne cię nie interesują, Twoja pozycja do negocjacji będzie znacznie słabsza. Właściciel może zorientować się, że bardzo zależy Ci na kupnie jego działki.
Twoja ostateczna oferta powinna być realna – zbliżona do cen zakupu innych działek o podobnych parametrach w wybranej przez Ciebie okolicy.
Jeśli potrzebujesz porady przy zakupie działki skontaktuj się ze mną na grupie Passion.House facebooka. Chętnie doradzę w bardziej skomplikowanych przypadkach 😉
Gratulacje 🙂 Jeśli udało Ci się kupić działkę. Teraz pozostaje przed Tobą trudniejsza część, czyli budowa domu. Tutaj istotny będzie wybór właściwej technologii. Polecam poczytać o tym w poście Jak zbudować dom 😉
Jeśli uważasz, że to co piszę jest wartościowe, proszę podziel się tym wśród znajomych:
